A recente alteração legislativa introduzida pela Lei n.º 56/2023, conhecida como “Pacote Mais Habitação”, trouxe mudanças significativas no que diz respeito à isenção de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) em casos de revenda de imóveis. Antes desta lei, a constituição de propriedade horizontal sobre um prédio adquirido para revenda não alterava o seu “destino de revenda”, mantendo a isenção de IMT prevista no artigo 7.º do Código do IMT.
Com a nova redação, foi aditado o n.º 10 ao artigo 11.º do Código do IMT, que estabelece que alterações ao prédio que resultem numa variação do Valor Patrimonial Tributário (VPT) serão consideradas como um “destino diferente”, levando à caducidade da isenção. Esta mudança levanta questões importantes sobre a aplicação da isenção de IMT.
Uma das principais dúvidas que surgem é se, após a constituição da propriedade horizontal, o somatório do VPT das frações autónomas deve coincidir com o VPT do prédio total. Se um imóvel com 10 divisões, que pode ser utilizado de forma independente, passa a ter 11 frações autónomas, isso implica uma alteração do VPT que pode fazer caducar a isenção? E se houver variações nas permilagens, como isso será interpretado pela Autoridade Tributária (AT)?
Historicamente, a AT tem considerado que a exploração do imóvel adquirido para arrendamento ou alojamento local não altera o destino de revenda. Assim, a questão que se coloca é: por que razão uma simples variação do VPT deveria ter um impacto diferente? O “Pacote Mais Habitação” foi criado num contexto de crise habitacional, e as novas regras podem, de facto, tornar mais difícil a oferta de habitação no mercado.
Até ao momento, não existem decisões judiciais sobre este tema, mas a AT já emitiu duas Informações Vinculativas que indicam que a isenção caduca se houver variações significativas no número de divisões ou frações após a constituição da propriedade horizontal. Na nossa análise, não se pode considerar que qualquer alteração no VPT justifique a caducidade da isenção. Apenas alterações que sejam realmente significativas e que possam influenciar a taxa aplicável e o IMT devido devem ser consideradas.
Se a AT puder, com facilidade, atribuir um VPT diferente após a constituição da propriedade horizontal, isso poderá dificultar ainda mais a vida dos proprietários, uma vez que os parâmetros utilizados nas avaliações são, muitas vezes, difíceis de contestar. A isenção de IMT por revenda foi criada para facilitar a disponibilização de imóveis no mercado, evitando que a compra e venda de imóveis fosse um entrave.
Se as empresas que compram imóveis para revenda forem obrigadas a suportar o custo fiscal do IMT, é certo que esse custo será repercutido no consumidor final, tornando o acesso à habitação ainda mais complicado.
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isenção de IMT Nota: análise relacionada com isenção de IMT.
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Fonte: ECO
