A análise da Comissão Europeia (CE) revela que a escalada dos preços da habitação em Portugal na última década não se deve a um excesso especulativo, mas a um desequilíbrio estrutural entre oferta e procura. Este fenómeno tem gerado uma deterioração da acessibilidade habitacional, colocando Portugal entre os países da União Europeia (UE) com o rácio preço/rendimento mais agravado.
A CE identificou Portugal como o país da UE com o maior nível de sobrevalorização dos preços da habitação, estimando uma discrepância de cerca de 25%. Este dado, embora alarmante, requer uma interpretação cuidadosa. A sobrevalorização não implica necessariamente uma queda imediata dos preços, mas sim um desalinhamento entre os preços de mercado e os fundamentos económicos, como os rendimentos das famílias e as condições de financiamento.
A oferta habitacional em Portugal é caracterizada por uma inelasticidade significativa. Os processos de licenciamento são longos, a escassez de solo urbano bem localizado é evidente, e os custos de construção elevados limitam a capacidade do setor. Assim, qualquer aumento na procura resulta, quase sempre, em uma subida dos preços, sem que haja um aumento proporcional na oferta de fogos disponíveis.
O cenário é ainda mais preocupante quando se observa a deterioração da acessibilidade habitacional. O mercado está a tornar-se cada vez mais segmentado, com a compra de imóveis a ser cada vez mais restrita a famílias com maior capacidade financeira. Ao mesmo tempo, uma parte crescente da procura está a migrar para o arrendamento, o que pressiona ainda mais os preços dos novos contratos.
No debate público, questões como o alojamento local e o investimento institucional são frequentemente levantadas. Embora esses fatores representem uma pequena fração do stock habitacional nacional, o seu impacto é significativo em áreas específicas, como centros históricos e zonas turísticas, onde agravam a escassez e elevam os preços.
Dada a heterogeneidade do problema, é fundamental evitar soluções uniformes e adotar abordagens regulatórias que considerem as especificidades de cada região. O que podemos esperar para os próximos anos? O cenário mais provável é uma normalização gradual do mercado, com ajustamentos que se refletirão principalmente em volumes de transação e tempos de venda. As correções de preço, se ocorrerem, deverão ser moderadas e focadas em mercados mais dependentes do crédito.
Sem uma aceleração significativa da oferta habitacional, os preços elevados devem persistir, mantendo a acessibilidade como o principal desafio estrutural do mercado da habitação em Portugal. Leia também: O impacto do alojamento local no mercado imobiliário.
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Fonte: Sapo
