Em outubro de 2023, foi aprovada a Lei n.º 56/2023, que institui o Programa “Mais Habitação”. Este programa trouxe várias alterações fiscais, especialmente no que diz respeito à tributação dos rendimentos prediais em IRS. Se é senhorio ou está a considerar arrendar um imóvel, é fundamental entender como estas mudanças podem impactar a sua situação financeira.
O IRS das rendas abrange qualquer valor pago ao senhorio pela cedência de uso do imóvel, incluindo pagamentos tradicionais e até criptoativos. Assim, qualquer rendimento proveniente do arrendamento deve ser declarado para efeitos de IRS.
Tradicionalmente, as rendas de prédios, sejam rústicos, urbanos ou mistos, são tributadas como rendimentos da categoria F. No entanto, os senhorios têm a opção de optar pela tributação na categoria B, como rendimento profissional ou empresarial. Atualmente, esses rendimentos são sujeitos a uma taxa especial de 25%, a menos que o contribuinte escolha o englobamento, onde se aplicam as taxas gerais progressivas do IRS.
Com o Programa “Mais Habitação”, o governo pretende tornar o arrendamento habitacional mais atrativo. Uma das principais alterações é a redução da taxa especial de 25%, que se aplica apenas se forem cumpridos certos requisitos. Para beneficiar desta redução, o contrato de arrendamento deve ter uma duração igual ou superior a 5 anos, ser celebrado a partir de 1 de janeiro de 2024, e a renda mensal não pode exceder em 50% os limites gerais de preço de renda definidos por tipologia e concelho.
Além disso, o senhorio deve comunicar à Autoridade Tributária (AT) o termo dos contratos de longa duração no primeiro ano de vigência. Caso contrário, perderá automaticamente o direito à redução.
As reduções aplicáveis variam conforme a duração do contrato. Para contratos com duração entre 5 e 10 anos, a redução é de 10%, com uma redução adicional de 2% por cada renovação. Para contratos entre 10 e 20 anos, a redução é de 15%, e para contratos com duração igual ou superior a 20 anos, a redução pode chegar a 20%. Existe ainda uma redução extra de 5% se o senhorio celebrar um novo contrato com duração igual ou superior a 5 anos e baixar a renda em pelo menos 5% em relação ao contrato anterior.
Por exemplo, um senhorio que celebre um contrato de 10 anos para um T3 em Cascais deve estar atento ao limite de renda. Cascais, segundo as tabelas da Portaria n.º 176/2019, tem um limite de 1.200 €. Assim, a renda mensal não pode ultrapassar 1.800 € para que o senhorio beneficie da redução da taxa de IRS de 25% para 10%.
É importante frisar que a redução da taxa não é automática. Apenas será aplicada se todos os requisitos forem cumpridos, caso contrário, o benefício fiscal poderá ser perdido.
Por fim, é essencial refletir sobre o impacto real deste novo regime, tanto para os contribuintes que aderem a ele quanto para as distorções de mercado que se pretende corrigir. A análise torna-se ainda mais relevante com a recente Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª, que visa um Pacote Fiscal para Habitação em 2026.
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Fonte: Doutor Finanças
