Os custos associados à emissão de licença municipal para obras podem ser deduzidos no cálculo das mais-valias imobiliárias em sede de IRS, desde que esses custos valorizem efetivamente o imóvel e estejam válidos no momento da venda. Esta informação foi recentemente esclarecida pela Autoridade Tributária (AT) e pode ter um impacto significativo para proprietários e investidores.
A AT publicou uma informação vinculativa no Portal das Finanças, onde responde a uma dúvida de um contribuinte que adquiriu um prédio urbano e, posteriormente, pagou taxas municipais para obter licença de obras antes de vender o imóvel. De acordo com a AT, a taxa paga pela licença urbanística pode ser adicionada ao valor de aquisição, o que resulta numa diminuição do ganho tributável e, consequentemente, do montante sujeito a IRS.
A análise jurídica da AT baseia-se no regime das mais-valias previsto no Código do IRS. O ganho tributável é calculado pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, deduzidos os encargos elegíveis. A legislação permite considerar como dedutíveis os encargos com a valorização dos bens, desde que comprovadamente suportados pelo proprietário e relacionados com o imóvel vendido.
A AT esclarece que a obtenção de licença municipal não é um mero ato administrativo, mas sim um fator que pode aumentar o valor económico do imóvel. Portanto, o custo da licença pode ser incluído no valor de aquisição do imóvel, desde que demonstre uma ligação direta ao aumento do seu valor potencial e que esteja ainda válida à data da venda.
Por exemplo, a licença para obras e reconstrução solicitada à Câmara Municipal de Ovar pode ser considerada um encargo com a valorização do imóvel, pois, ao vender, o proprietário pode apresentar um imóvel com um valor superior, uma vez que o comprador já tem conhecimento das obras que podem ser realizadas.
Contudo, a dedução não é automática. A AT estabelece critérios que devem ser cumpridos: o encargo deve efetivamente contribuir para a valorização do imóvel, a despesa tem de ser devidamente comprovada, a licença municipal deve estar válida no momento da alienação e o valor deve ser declarado no Anexo G da declaração Modelo 3 de IRS.
Este entendimento é relevante para proprietários e investidores, pois permite que a taxa paga pela licença urbanística seja adicionada ao valor de aquisição, reduzindo assim o ganho tributável. Tradicionalmente, os contribuintes associavam encargos dedutíveis a obras materiais, como remodelações ou reabilitações. No entanto, esta nova informação vinculativa alarga o conceito de valorização, reconhecendo que atos preparatórios, como licenças ou projetos aprovados, podem também representar um ganho económico.
As informações vinculativas têm caráter obrigatório para a Autoridade Tributária em situações semelhantes, servindo como orientação para casos futuros. Embora responda a um pedido individual, este despacho cria um precedente importante para proprietários, promotores imobiliários e investidores, ao permitir que despesas administrativas relacionadas com o licenciamento urbanístico sejam integradas no cálculo das mais-valias.
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Fonte: ECO
