A conversão de lojas em habitação é uma solução promissora para a crise habitacional que Portugal enfrenta. O pacote Mais Habitação, aprovado pela Lei n.º 56/2023, e o Decreto-Lei n.º 10/2024, conhecido como Simplex Urbanístico, visavam facilitar esta transição. No entanto, a realidade tem mostrado que as barreiras regulamentares e técnicas ainda são significativas.
Em teoria, as novas normas simplificaram o processo. A eliminação da autorização prévia do condomínio para a conversão de espaços comerciais em habitação deveria facilitar a alteração do uso. Além disso, a comunicação prévia à câmara municipal, sem necessidade de licenciamento, foi uma tentativa de acelerar o processo. Contudo, na prática, muitos projetos continuam a ser inviabilizados por exigências que não foram ajustadas às novas realidades.
Um dos principais obstáculos à conversão de lojas em habitação é a necessidade de garantir condições adequadas de iluminação e ventilação natural. Muitas lojas, especialmente as localizadas em andares térreos, têm apenas janelas voltadas para a fachada, o que dificulta a criação de novas aberturas. A legislação exige que os fogos habitacionais tenham janelas proporcionais à área dos compartimentos, mas a configuração das lojas muitas vezes não permite isso.
Outro desafio é a instalação de sistemas de extração de fumos nas cozinhas. A conversão de lojas em habitação requer que as cozinhas tenham ventilação adequada, mas a instalação de condutas de extração pode envolver alterações em partes comuns do edifício, reintroduzindo a necessidade de aprovação do condomínio, que o legislador pretendia eliminar.
Além disso, as normas de acessibilidade e habitabilidade também criam constrangimentos. O Regulamento Geral das Edificações Urbanas proíbe a comunicação direta entre instalações sanitárias e compartimentos habitacionais sem ventilação adequada. Em lojas pequenas, é difícil cumprir simultaneamente as exigências de acessibilidade e habitabilidade.
A persistência da necessidade de aprovação do condomínio para obras exteriores, mesmo após a simplificação do processo, é outro fator que complica a conversão de lojas em habitação. Embora a câmara municipal possa não se opor à alteração de uso, as obras necessárias para garantir as condições de habitabilidade muitas vezes requerem a aprovação do condomínio, o que pode bloquear projetos viáveis.
Por fim, a desconformidade entre o edificado existente e o licenciado pode transformar um processo que deveria ser simples em um labirinto burocrático. Quando as autoridades detectam discrepâncias, a regularização pode exigir múltiplas fases e custos adicionais.
Para que a conversão de lojas em habitação se torne uma realidade, é essencial que o legislador revise as normas técnicas que ainda impõem requisitos que muitas lojas não conseguem satisfazer. A criação de um regime especial adaptado a estas situações poderia facilitar a transição e aumentar a oferta habitacional em Portugal.
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Fonte: Doutor Finanças
