Antes de iniciar uma obra, seja ela uma construção, uma ampliação ou uma remodelação, é essencial compreender o processo urbanístico que deve ser seguido junto da câmara municipal. Este processo é fundamental para garantir que a intervenção está em conformidade com a legislação e os regulamentos locais.
O processo urbanístico é regido pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), que estabelece as normas que as obras devem respeitar. É importante solicitar as autorizações necessárias à câmara municipal e seguir os procedimentos administrativos adequados. Caso contrário, corre-se o risco de enfrentar coimas, embargos ou até ordens de demolição.
O primeiro passo para quem pretende realizar uma obra é consultar o Plano Diretor Municipal (PDM). Este documento indica se a construção é viável, quais as limitações existentes e o que pode ser construído no terreno. Por exemplo, se o terreno estiver inserido na Reserva Ecológica Nacional (REN) ou na Reserva Agrícola Nacional (RAN), a obra pode ser inviabilizada ou sujeita a condições rigorosas.
Embora não seja obrigatório, é aconselhável apresentar um pedido de informação prévia à câmara municipal. Este pedido permite obter informações sobre a viabilidade do projeto, como a existência de infraestruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública. A câmara tem um prazo de 20 a 30 dias para responder a este pedido, e a resposta é vinculativa, embora não permita iniciar a obra.
Se a obra requerer licenciamento, este é um passo crucial para garantir que o projeto respeita as normas do PDM e as regras de segurança. Algumas intervenções urbanísticas que necessitam de licença incluem construções em áreas sem plano de pormenor, alterações que aumentem a altura de fachadas e demolições não previstas. Para solicitar o licenciamento, é preciso apresentar um formulário com a documentação necessária, incluindo o projeto de arquitetura.
O prazo para a câmara deliberar sobre o pedido de licenciamento varia conforme a área da obra, podendo ir de 120 a 200 dias. Se a câmara não se pronunciar dentro do prazo, o pedido é considerado aprovado. Por outro lado, se a obra for de menor impacto, pode ser suficiente uma comunicação prévia, que permite iniciar a obra após o pagamento das taxas estabelecidas.
Algumas obras, como pequenas construções ou alterações que não modifiquem a altura dos edifícios, podem estar isentas de controlo prévio. No entanto, mesmo nestes casos, é necessário comunicar à câmara o início da intervenção.
Os custos associados ao licenciamento variam consoante a intervenção e os regulamentos do município. É importante considerar taxas, honorários de técnicos e outros encargos.
Por fim, é fundamental respeitar todas as formalidades do processo urbanístico. Iniciar uma obra sem as devidas autorizações pode resultar em coimas significativas e na demolição da construção. Desde 2024, a licença de utilização deixou de ser obrigatória, mas ainda pode ser necessária em algumas situações, como na contratação de crédito à habitação.
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Fonte: Doutor Finanças
