Nos últimos trimestres, o mercado imobiliário português começou a mostrar sinais de estabilização. A descida das taxas de juro trouxe algum alívio às famílias, proporcionando maior previsibilidade no crédito à habitação. A Euribor parecia estar a caminho de um novo equilíbrio. No entanto, este cenário foi novamente interrompido.
A instabilidade geopolítica, que afeta diretamente os mercados energéticos, os combustíveis e os custos de produção, trouxe de volta a incerteza ao sistema e reacendeu as expectativas de inflação. Quando a incerteza predomina, a perceção de risco aumenta rapidamente. As taxas de juro começaram a subir, antecipando um ajustamento em alta da política monetária do Banco Central Europeu (BCE). Mesmo que este movimento seja temporário, gera hesitação entre quem procura casa ou crédito. Se a tendência de subida se prolongar, é provável que cresça a procura por transferências ou renegociações de crédito, à procura de maior estabilidade. Este foi o ambiente vivido em 2022/2023, quando o choque inflacionista levou o BCE a aumentar a taxa de juro de referência de -0,5% para 4% em pouco mais de um ano.
O BCE tem sido claro: a política monetária continuará a depender dos dados. As taxas estão agora mais próximas de um nível considerado “neutro”, mas a inflação continua vulnerável a choques externos, especialmente no setor energético. Num contexto de crescimento económico frágil na Zona Euro, o banco central procura um equilíbrio difícil entre conter a inflação e não travar a economia. O mais provável é que não voltemos aos níveis excecionais de juros baixos da última década. Este é o novo normal, e o mercado imobiliário terá de se ajustar.
Contudo, é importante destacar que o principal problema do mercado imobiliário português não reside, atualmente, nas taxas de juro.
A escassez de oferta é o maior desafio
O maior bloqueio continua a ser a escassez de oferta, um problema estrutural que afeta o mercado imobiliário. A falta de imóveis disponíveis gera distorções claras: pressão persistente sobre os preços e transferência do poder negocial para quem detém o ativo. Em muitos casos, os compradores sentem-se obrigados a avançar rapidamente para um negócio, ou correm o risco de ver o imóvel desaparecer do mercado. Em certos segmentos, surgem situações em que o comprador fica condicionado a soluções específicas de mediação ou financiamento, o que reduz a liberdade de escolha e a eficiência do mercado.
Este desequilíbrio não desaparecerá no curto prazo. Apesar de se prever um aumento da oferta este ano, esse movimento pode ser rapidamente absorvido (ou até anulado) pelo aumento dos custos de construção. A subida dos preços dos materiais, a energia mais cara e as dificuldades nas cadeias de abastecimento tornam a promoção imobiliária mais cara e lenta. Quando os custos de produção aumentam de forma persistente, os preços finais acabam por acompanhar.
Medidas públicas: impacto ainda limitado
Nos últimos anos, o Governo implementou pacotes de medidas para responder à crise habitacional, através de incentivos fiscais, alterações ao arrendamento e ajustamentos no licenciamento. Embora algumas medidas sejam positivas, o impacto prático tem sido limitado e, em certos casos, até responsável por maior pressão no mercado imobiliário.
A incerteza regulatória, as mudanças frequentes de regras e a falta de confiança jurídica afastaram investidores do arrendamento de longa duração. Medidas mal calibradas reduziram ainda mais a oferta disponível. Na construção, a simplificação administrativa avança a um ritmo insuficiente face à dimensão do problema.
Para responder de forma estrutural, não há atalhos. É essencial robustecer o mercado de arrendamento, com regras claras e duradouras. Acelerar a construção, reduzindo prazos de licenciamento e criando condições para atrair investimento, é igualmente crucial. O Estado deve assumir um papel mais ativo, não apenas como regulador, mas também como promotor, através de construção pública ou parcerias.
Sem mais produto no mercado, qualquer melhoria pontual será insuficiente para resolver o problema de fundo. Não existem soluções rápidas para a crise da habitação, mas adiar decisões estruturais apenas prolonga um mercado desequilibrado e socialmente ineficiente.
A direção é conhecida. Falta executá-la com coragem e visão de médio prazo. E isso não pode esperar mais.
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Fonte: Doutor Finanças
