No passado mês de maio, foi publicado o Decreto-Lei n.º 97/2026, que estabelece a redução da taxa de IVA para 6% nas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados à habitação. Após um mês de incertezas, a Autoridade Tributária (AT) emitiu o Ofício Circulado n.º 25116, que traz esclarecimentos cruciais sobre a aplicação desta nova taxa, um tema que merece a atenção de todos os intervenientes no setor imobiliário.
Uma das principais questões abordadas no ofício é a data de início da aplicação da taxa reduzida. O Decreto-Lei indicava que a verba 2.42.1 começaria a produzir efeitos “no trimestre seguinte à entrada em vigor”, mas não especificava a data. O Ofício Circulado esclarece que a taxa reduzida passa a ser aplicável a partir de 1 de julho de 2026. No entanto, as empreitadas faturadas antes dessa data podem ser incluídas na taxa reduzida, desde que haja um acordo entre o prestador e o adquirente, com a emissão de notas de crédito.
Outro ponto importante é o conceito de “iniciativa procedimental”. O ofício define que esta se refere ao primeiro ato formal realizado pelo interessado junto da câmara municipal, como o pedido de licenciamento ou a comunicação prévia. A taxa reduzida só se aplica a empreitadas cuja iniciativa procedimental tenha começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. Exemplos práticos ajudam a clarificar que, se a iniciativa procedimental ocorrer antes do marco de 25 de setembro de 2025, a empreitada não será elegível para a taxa reduzida.
Além disso, a aplicação da taxa a 6% está condicionada ao valor de venda do imóvel, que não pode ultrapassar os 660.982 euros, e ao valor do arrendamento, que deve ser inferior a 2.300 euros mensais. O ofício esclarece que, para efeitos de cálculo, devem ser considerados todos os bens e serviços que contribuam para a valorização do imóvel, evitando assim contornos que possam burlar o limite estabelecido.
No que diz respeito à compropriedade, é necessário que todos os adquirentes declarem que o imóvel se destina à sua habitação própria e permanente. Caso contrário, a taxa reduzida não será aplicada. O ofício também confirma que, se o arrendatário for uma pessoa coletiva, a taxa pode ser aplicada, desde que o imóvel se destine exclusivamente ao arrendamento habitacional.
Por último, o documento detalha como proceder quando os requisitos para a aplicação da taxa não são cumpridos. Algumas situações permitem regularizações simples, enquanto outras exigem a substituição de declarações, o que pode acarretar penalidades.
Em suma, o Ofício Circulado da Autoridade Tributária é um passo positivo na clarificação das regras sobre o IVA a 6% na construção. Contudo, o mercado deve manter-se atento, uma vez que as interpretações administrativas podem mudar ao longo do tempo. É fundamental que haja estabilidade e coerência nas normas para que promotores e investidores possam operar com segurança.
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Fonte: Doutor Finanças
