Nos debates sobre habitação e urbanismo em Portugal, frequentemente tratamos “o mercado” como um todo homogéneo. Contudo, ao analisarmos mais de perto, percebemos que este mercado está dividido em duas esferas com interesses quase opostos. De um lado, temos uma esfera institucional que se beneficia da complexidade e da opacidade. Do outro, existe um âmbito operacional que clama por clareza e rapidez.
A primeira esfera é composta por entidades que prosperam na gestão da complexidade. Estruturas administrativas, consultores e operadores que intermediam processos são exemplos de quem vive da acumulação de regras e pareceres. Para estas entidades, quanto mais difícil for navegar no sistema, maior será a necessidade de recorrer a especialistas. A complexidade torna-se, assim, um ativo valioso.
Por outro lado, a segunda esfera é formada por promotores, investidores, municípios e técnicos que precisam transformar projetos em realidade. Para estes, a complexidade no mercado imobiliário representa fricção. Cada camada adicional de opacidade traduz-se em tempo perdido, custos elevados e incertezas. A situação é ainda mais crítica no contexto da crise de habitação que Portugal enfrenta.
Historicamente, o sistema urbanístico português foi concebido para responder às necessidades da esfera institucional. As leis e regulamentos foram desenhados para controlar e assegurar procedimentos, em detrimento da facilitação de decisões rápidas e informadas por parte de quem constrói ou investe. Este desajuste de incentivos gera um paradoxo: enquanto alguns lucram com a dificuldade de navegação no sistema, outros são impedidos de avançar.
A crise de acesso à habitação torna evidente este conflito. A esfera que necessita de operar com clareza vê-se presa a um ecossistema onde cada passo exige validação e retrabalho. Por outro lado, quem vive da gestão da complexidade pode não ter incentivos para simplificar o sistema, pois isso poderia comprometer o seu papel.
Para enfrentar este desafio, é fundamental que a próxima geração de reformas do urbanismo em Portugal não se limite a ajustes de prazos ou tipos de controlo. É necessário reconhecer a existência de um “partido da complexidade” e de um “partido da clareza”. A pergunta que se coloca é: que desenho institucional e tecnológico pode servir ambos, sem sacrificar o interesse público?
Ferramentas que organizem a informação territorial para facilitar a tomada de decisões, em vez de apenas para controlo, podem ser parte da solução. Estas ferramentas podem devolver à esfera operacional a capacidade de compreender rapidamente o enquadramento de um terreno ou projeto, ao mesmo tempo que fornecem à esfera institucional dados mais robustos e comparáveis.
A questão central é, portanto, de natureza política e cultural. Queremos continuar a ter um sistema em que a compreensão do território é um exercício reservado a poucos, ou aspiramos a um sistema onde o conhecimento urbano seja claro o suficiente para permitir decisões responsáveis, especialmente face à crise que enfrentamos?
A linha entre quem beneficia da complexidade e quem é prejudicado por ela não é rígida. Muitos municípios e técnicos encontram-se numa posição intermédia, pressionados por ambos os lados. Por isso, é crucial questionar não só quem beneficia do sistema atual, mas também quem teria mais a ganhar se a clareza e a celeridade se tornassem a norma.
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Fonte: Sapo
