O mercado imobiliário português entrou em 2026 numa fase de adaptação, caracterizada por uma diminuição no número de transações e uma maior seletividade por parte dos compradores. Os dados do primeiro trimestre deste ano revelam uma estabilização nos preços de venda, com o valor médio nacional a passar de 3.649 euros por metro quadrado em janeiro para 3.633 euros em março. O preço mediano também registou uma ligeira queda, de cerca de 420 mil euros para 413 mil euros.
Este cenário não indica uma quebra abrupta, mas sim uma mudança de comportamento no mercado. Os compradores estão a ser mais exigentes, penalizando imóveis que estão sobreavaliados e levando a um aumento do tempo necessário para tomar decisões. Assim, a expectativa é que, com preços estáveis e uma margem financeira reduzida para as famílias, muitos potenciais compradores optem por adiar a aquisição de um imóvel. O resultado será uma diminuição no número de transações, com ciclos de decisão mais longos.
No que diz respeito à oferta, a situação também reflete esta nova realidade. O stock de imóveis disponíveis para venda e arrendamento diminuiu ao longo do trimestre, o que sugere que, apesar da atividade do mercado, a reposição de oferta está a ser mais lenta.
Por outro lado, o arrendamento enfrenta uma pressão distinta. O preço médio de arrendamento subiu de 16,03 euros por metro quadrado para 16,13 euros entre janeiro e março, enquanto a mediana aumentou de 1.450 euros para 1.500 euros. Este aumento generalizado dos preços confirma que a pressão não se limita a segmentos específicos, mas abrange todo o mercado, refletindo a escassez de oferta em face de uma procura que se mantém elevada.
A geografia do mercado imobiliário também revela disparidades. Lisboa continua a liderar as vendas, com preços a rondar os 5.783 euros por metro quadrado em março, seguida por Faro e Madeira. No arrendamento, Lisboa mantém-se no topo, mas mercados como Faro e Santarém também estão a sentir uma pressão crescente.
Em termos de acessibilidade, houve uma ligeira melhoria, mas é importante interpretar este dado com cautela. O índice de acessibilidade para um casal na compra de um T2 passou de 1,91 para 1,93, refletindo uma estabilização nos preços e nas taxas de juro. No entanto, esta melhoria é mais conjuntural do que estrutural, resultando de condições financeiras mais previsíveis e não de uma real melhoria na capacidade de compra das famílias.
O contexto macroeconómico reforça esta análise. A estabilização das taxas de juro, com o crédito à habitação a rondar os 2,8% no início do ano, trouxe alguma previsibilidade. Contudo, esta previsibilidade não se traduz em acessibilidade, especialmente num cenário em que os preços têm vindo a aumentar significativamente nos últimos anos.
Assim, a expectativa para 2026 é que o principal ajuste no mercado imobiliário se dê através da diminuição do volume de transações, em vez de uma queda nos preços. Com a oferta limitada, não há pressão suficiente para uma descida acentuada dos valores. O que se observa é uma desaceleração nas transações, à medida que os compradores se tornam mais cautelosos.
Em resumo, o mercado imobiliário está a passar por uma transição, onde a velocidade de decisão diminui e a seleção se torna crucial. Compradores, vendedores e profissionais do setor terão de ajustar as suas expectativas, com decisões mais ponderadas e menos impulsivas. Este novo ritmo poderá ser ainda influenciado por possíveis subidas nas taxas de juro e pela instabilidade geopolítica, que afeta os preços dos combustíveis e, consequentemente, a inflação.
No arrendamento, a situação é diferente, pois a procura que sai do mercado de compra tende a direcionar-se para o arrendamento, mantendo os preços elevados. A mensagem para os próximos meses é clara: o mercado será menos dinâmico, com maior exigência e decisões mais cuidadosas.
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Fonte: Doutor Finanças
