A tokenização do imobiliário tem vindo a ganhar destaque como um fenómeno emergente no setor, que representa uma nova forma de abordar os ativos imobiliários. O imobiliário é amplamente reconhecido como a maior classe de ativos a nível global, desempenhando um papel crucial na economia real e nos mercados de capitais. A sua importância não se limita apenas ao volume de propriedades existentes, mas também à sua função como suporte a diversas atividades produtivas e financeiras.
No entanto, a tokenização do imobiliário não deve ser vista como uma transformação radical do ativo em si, mas sim como uma evolução das infraestruturas de mercado. Este conceito refere-se à representação e emissão de instrumentos financeiros já conhecidos, utilizando a tecnologia de registo distribuído (DLT). Assim, a tokenização do imobiliário permite a emissão, registo e transferência de direitos de forma mais eficiente, sem alterar a natureza jurídica dos instrumentos financeiros.
O Regulamento (UE) 2022/858, que estabelece o DLT Pilot Regime, é um exemplo do enfoque prudente e funcional que a Europa está a adotar. Este regime experimental permite testar infraestruturas de mercado baseadas em DLT, garantindo a proteção do investidor e a integridade do mercado. O foco está na eficiência dos processos de emissão, negociação e liquidação, sem alterar a essência dos instrumentos financeiros.
No contexto do imobiliário, a tokenização do imobiliário não se aplica diretamente ao imóvel físico, mas sim ao veículo que detém o ativo. A abordagem jurídica sólida passa pela tokenização de ações ou obrigações emitidas por sociedades que possuem os imóveis. As sociedades de investimento coletivo em imobiliário, conhecidas como SIC imobiliárias, podem desempenhar um papel importante, uma vez que são reguladas e oferecem um quadro fiscal favorável.
A tokenização do imobiliário deve ser analisada à luz de um quadro jurídico e regulatório bem definido, com infraestruturas tecnológicas já em funcionamento. Existem plataformas licenciadas na Europa que suportam a emissão e negociação destes instrumentos. Embora o mercado esteja ainda em desenvolvimento, já se observam casos de tokenização associados a instrumentos financeiros ligados ao imobiliário, especialmente em países como Luxemburgo e Alemanha.
A evolução do mercado dependerá do sucesso dos primeiros casos concretos. A experiência internacional sugere que os fundos money market tokenizados podem ser precursores naturais, servindo como ambientes de teste controlados. Nos Estados Unidos, já existem iniciativas neste domínio, embora de forma fragmentada.
Neste momento, o enquadramento regulatório europeu está a ser reavaliado, com a ESMA a reconhecer a eficácia do DLT Pilot Regime. A recomendação é de maior flexibilidade e potencial consolidação como regime permanente, com ajustamentos nos ativos elegíveis e requisitos operacionais.
Portanto, a resposta à questão inicial é clara: a tokenização do imobiliário não representa uma ruptura com os modelos existentes, mas sim uma evolução da infraestrutura de mercado. Este desenvolvimento deve ser acompanhado com rigor, garantindo a solidez jurídica e regulatória das estruturas utilizadas. Os intervenientes no setor devem começar a preparar as suas estratégias, pois a tokenização do imobiliário já está a acontecer.
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Fonte: ECO
