Avaliar o valor de uma casa antes de realizar a compra é um passo fundamental para garantir que não pague mais do que o imóvel realmente vale. Num mercado imobiliário em constante alteração, onde os preços podem variar significativamente de uma rua para outra, saber quanto uma casa deveria custar é essencial para negociar de forma eficaz, evitar surpresas no crédito à habitação e tomar decisões informadas. Para muitos compradores, esta avaliação pode ser o fator decisivo que transforma o sonho da casa própria numa realidade ou num fardo financeiro difícil de suportar.
Neste artigo, vamos explicar como pode analisar corretamente o preço de um imóvel antes de avançar com uma proposta.
Comece por medir o mercado na sua área de interesse. Antes de marcar visitas, é crucial compreender o valor por metro quadrado da zona onde pretende comprar. Não se deve basear apenas nos anúncios, uma vez que o preço pedido muitas vezes não corresponde ao preço final de venda. Muitos imóveis são listados acima do valor pelo qual acabam por ser vendidos.
Para realizar esta análise, siga estes passos:
1. Defina a área onde deseja comprar: freguesia, bairro ou até uma rua específica.
2. Procure entre três a cinco imóveis comparáveis que tenham sido vendidos recentemente. Estes imóveis devem ter a mesma tipologia (T1, T2, etc.), área útil semelhante, estado de conservação parecido e localização equivalente.
O Instituto Nacional de Estatística (INE) disponibiliza dados sobre o preço mediano por metro quadrado por freguesia, município e região. Cruzar estas informações com os preços reais de vendas recentes pode ajudá-lo a evitar pagar acima do valor de mercado.
A comparação de mercado é um método amplamente utilizado por peritos e mediadores. Funciona como um “espelho”, permitindo que compare a casa que deseja comprar com imóveis semelhantes. Para isso, deve recolher comparáveis fiáveis, ajustando as diferenças entre os imóveis, como localização no prédio, exposição solar e estado de conservação. O objetivo é calcular uma média coerente que o ajude a definir uma faixa de preços para negociar.
Se planeia recorrer a crédito habitação, a avaliação bancária será um fator decisivo. Esta avaliação é realizada por um perito credenciado e independente, que analisa a localização, ano de construção, áreas, qualidade dos materiais e estado de conservação do imóvel. O banco utilizará o valor mais baixo entre o preço de compra e o valor da avaliação, o que significa que, se o avaliador atribuir um valor inferior ao preço pedido, terá de reforçar os capitais próprios.
É importante ter em mente que o Banco de Portugal recomenda que o financiamento (LTV) não ultrapasse 90% para habitação própria e permanente. Portanto, planeie a sua entrada considerando a possibilidade de a avaliação ser inferior ao preço pedido.
Além disso, a classificação energética do imóvel pode influenciar o seu valor. Uma classe energética mais elevada não só valoriza o imóvel, como também pode proporcionar benefícios. A documentação do imóvel, como certidão predial e licença de utilização, deve estar em ordem para evitar complicações durante o processo de compra.
Durante as visitas, é essencial observar aspectos que podem alterar o valor de uma casa, como a estrutura, conforto térmico e acústico, e o estado da cozinha e casas de banho. Leve uma checklist para registar medições e orçamentos para eventuais obras, ajustando o valor da proposta conforme necessário.
Por fim, ao transformar a avaliação numa proposta vencedora, defina uma estratégia clara, incluindo cláusulas que permitam renegociar caso a avaliação bancária não corresponda ao preço pedido. Justifique a sua proposta com comparáveis ajustados e apresente orçamentos para possíveis obras.
Evitar erros comuns, como confundir o preço pedido com o valor de mercado, é crucial para não encarecer a compra. Ao seguir estas diretrizes, estará mais preparado para avaliar o valor de uma casa e tomar decisões informadas na sua compra.
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Fonte: Doutor Finanças
