A legislação portuguesa oferece uma isenção total de IRS sobre as mais-valias imobiliárias para cidadãos com 65 anos ou mais, desde que vendam a sua habitação própria e permanente e reinvistam o valor em produtos de reforma. Embora esta medida pareça benéfica para os seniores, levanta uma questão crucial: onde irão viver após a venda da sua casa?
A intenção por trás desta isenção de IRS é nobre. Permitir que os seniores convertam o seu maior ativo em rendimento de reforma sem penalizações fiscais é uma proposta socialmente relevante e economicamente válida. Em Portugal, a taxa de propriedade de habitação é uma das mais elevadas da Europa, e para muitos, a casa representa a única poupança acumulada ao longo de uma vida de trabalho.
No entanto, o problema não reside na intenção, mas sim na sua aplicação. A isenção prevista no Artigo 10.º do Código do IRS aplica-se apenas à venda da habitação própria e permanente, excluindo outros imóveis. Esta contradição é preocupante, pois cria um incentivo para que os seniores vendam precisamente a casa onde residem, ficando assim sem um teto.
Embora existam situações em que a venda da casa faz sentido, como a mudança para a casa de familiares ou instituições de apoio, estes são casos específicos que não refletem a realidade da maioria. A verdade é que estamos a criar um benefício fiscal que, na prática, pode resultar na desproteção habitacional dos seniores.
Por outro lado, os proprietários de segundas habitações, como apartamentos herdados ou casas de férias, não beneficiam de isenção de IRS ao venderem esses imóveis. Eles pagam impostos sobre as mais-valias, o que é contraditório num contexto em que a escassez de imóveis disponíveis para venda é um dos fatores que agrava a crise de acessibilidade habitacional em Portugal.
A questão que se impõe é: que comportamento a política pública deve incentivar? A lei atual parece incentivar a venda da casa onde os seniores vivem, o que não é a solução mais lógica. A resposta parece clara, mas a legislação aponta na direção oposta.
Além disso, o contexto habitacional em Portugal é alarmante. O arrendamento de longa duração está em colapso nas principais cidades, com rendas que consomem uma parte significativa do salário médio. Os jovens enfrentam dificuldades para comprar casa, enquanto os seniores, que detêm uma parte considerável do stock habitacional, têm poucos incentivos para libertar esses imóveis.
A política fiscal poderia ser uma ferramenta eficaz para redistribuir recursos, mas, em vez disso, está a incentivar decisões que podem agravar a situação. Entre 2023 e 2024, existiu uma isenção temporária para a venda de segundas habitações, mas esta não foi renovada para 2025, perdendo-se assim uma oportunidade de criar um sistema mais justo.
Uma alternativa viável seria alargar a isenção de IRS à venda de segundas habitações por seniores, desde que o valor líquido seja reinvestido em produtos de reforma. Além disso, a isenção poderia ser mantida para a habitação própria e permanente, desde que o vendedor tenha uma solução habitacional alternativa assegurada.
A isenção de mais-valias para seniores é frequentemente comunicada como um benefício, mas um benefício mal direcionado pode gerar incentivos prejudiciais. Um sénior que vende a casa onde vive para obter rendimento para a reforma, mas que não encontra alternativas habitacionais adequadas, acaba por ficar numa situação vulnerável.
A reforma necessária não é apenas uma revisão marginal da legislação, mas sim uma reorientação do incentivo. Em vez de premiar quem liquida o seu único ativo habitacional, deveríamos premiar quem liberta para o mercado imóveis que não utiliza, preservando assim a estabilidade habitacional.
Este é um debate que merece ser mais aprofundado, e a indústria financeira tem a responsabilidade de questionar as limitações das medidas que recomenda. A isenção de IRS para seniores deve ser repensada para que sirva tanto os interesses dos indivíduos como os do mercado habitacional.
Leia também: Isenção de mais-valias a partir dos 65: O que precisa de saber.
isenção de IRS Nota: análise relacionada com isenção de IRS.
Leia também: Paulo Macedo defende garantia do Estado até haver oferta suficiente
Fonte: Doutor Finanças
