Desde 2018, os bancos em Portugal estão obrigados a seguir as diretrizes do Banco de Portugal no que diz respeito ao montante de empréstimo, taxa de esforço e prazo de pagamento no crédito à habitação. Estas regras, na prática, dificultam o financiamento a 100%, obrigando os compradores a disponibilizarem uma entrada mínima de 10% do valor do imóvel.
A subida constante dos preços das casas tem um impacto direto na quantia que os compradores precisam de reunir para a entrada. Por exemplo, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), o preço do metro quadrado de um apartamento T2 subiu de 1.385 euros em junho de 2019 para 2.267 euros em junho de 2025. Para uma casa de 80 m2, isso significa que a entrada mínima passou de 11.080 euros para 18.136 euros.
Apesar das dificuldades, o financiamento a 100% ainda é possível em determinadas situações. Uma das principais opções é a garantia pública, que permite a jovens até 35 anos obterem um empréstimo para o valor total da casa, sem necessidade de capitais próprios, desde que se trate da primeira habitação.
Para beneficiar desta garantia, os jovens devem cumprir alguns critérios: os rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS, não podem ser proprietários de imóveis urbanos, não devem ter dívidas às Finanças ou à Segurança Social e o valor da transação não pode exceder os 450 mil euros. O Estado garante até 15% do montante do empréstimo, mas apenas se o comprador falhar no pagamento das prestações.
É importante notar que, mesmo com a garantia pública, o rácio loan-to-value (LTV) pode exigir que o comprador faça uma entrada. Se a avaliação do imóvel for inferior ao valor de compra, o banco irá considerar o valor mais baixo, o que poderá resultar na necessidade de uma entrada.
Outra alternativa para obter financiamento a 100% é adquirir uma casa que pertença ao portefólio do banco. Nestes casos, o financiamento total é viável, desde que o crédito seja solicitado à instituição que detém o imóvel.
Embora o financiamento a 100% possa parecer vantajoso, é essencial ter em mente que esta opção resulta num montante total de dívida superior. Com um empréstimo de 250 mil euros a uma taxa de juro de 2,78% durante 35 anos, a prestação mensal pode ser mais alta, resultando em juros totais significativos. Por exemplo, sem entrada, a prestação seria de 932 euros, enquanto com uma entrada de 10% a prestação desceria para 839 euros.
Por fim, é crucial lembrar que o financiamento a 100% não garante automaticamente a aprovação do empréstimo. Os bancos devem considerar outros fatores, como a taxa de esforço, que não pode ultrapassar 50% do rendimento do comprador. Assim, embora o financiamento a 100% possa ser uma solução para alguns, é fundamental avaliar a capacidade de suportar uma prestação mais elevada.
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Fonte: Doutor Finanças
