O acesso à habitação em Portugal tem sido um tema central nas discussões públicas, especialmente no que diz respeito ao IVA na construção. O impacto deste imposto, devido à sua não dedutibilidade, tem gerado um debate em torno das políticas fiscais. O legislador português tem adotado uma postura ambígua, tentando equilibrar a concessão de benefícios fiscais com a necessidade de não comprometer a receita do Estado.
Recentemente, foi aprovado um pacote de benefícios fiscais que inclui medidas relacionadas com o IVA na construção, com o objetivo de reduzir os custos associados à edificação de imóveis. Este pacote permite a aplicação de uma taxa reduzida de IVA em empreitadas de construção destinadas a habitação, desde que cumpram certos critérios. Para a venda, os imóveis devem ser destinados à habitação própria e permanente, e o preço não pode ultrapassar os 648.022 euros. No caso do arrendamento, a renda não pode exceder 2.300 euros. É importante notar que, se os requisitos não forem cumpridos, o promotor terá de regularizar a diferença de 17% do IVA.
Contudo, a aplicação da taxa reduzida de IVA está limitada a operações urbanísticas iniciadas a partir de 25 de setembro de 2025. Isso significa que projetos cuja documentação tenha sido submetida antes dessa data não poderão beneficiar do novo regime, mesmo que estejam em fase de licenciamento. Esta situação gera desigualdades, uma vez que projetos semelhantes podem ser tratados de forma diferente, dependendo da data de submissão.
Além disso, existem outras disposições no Código do IVA que permitem a aplicação da taxa reduzida em determinados projetos imobiliários. Por exemplo, se um pedido de licenciamento foi apresentado até 7 de outubro de 2023, a taxa reduzida de IVA pode ser aplicada tanto em obras de reabilitação como em nova construção, desde que o imóvel esteja numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) e exista uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) em vigor. Para pedidos submetidos após essa data, a taxa reduzida só se aplica a obras de reabilitação, excluindo novas construções.
Assim, todos os projetos de nova construção para habitação com pedidos de licenciamento entre 8 de outubro de 2023 e 22 de setembro de 2025 ficam excluídos do benefício da taxa reduzida de IVA. Além disso, a incerteza jurídica em relação a qual pedido de licenciamento deve ser considerado para a aplicação da taxa reduzida continua a ser um desafio. Por exemplo, se um projeto de nova construção tiver um pedido de loteamento submetido antes de 7 de outubro de 2023, mas o pedido de construção for posterior, é crucial determinar qual pedido é relevante para o regime de IVA aplicável.
Por fim, está prevista uma alteração nas regras de entrega do IVA nos serviços de construção civil, que atribui ao promotor do projeto a responsabilidade pela correta aplicação e pagamento do IVA. Esta mudança confere maior controlo ao promotor, que deve estar bem informado sobre as novas regras para garantir a conformidade.
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Fonte: ECO
