Portugal enfrenta um dos maiores desafios na área da habitação nos últimos anos. As rendas em cidades como Lisboa e Porto dispararam, dificultando o acesso das famílias ao mercado de arrendamento livre. Este aumento acentuado das rendas, aliado a um histórico de congelamento de preços, a uma fiscalidade pouco favorável para projetos habitacionais e à escassez de imóveis, tem contribuído para a crise habitacional que o país atravessa.
Neste contexto, o Governo decidiu agir e apresentou duas novas iniciativas legais, resultantes da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e do Conselho de Ministros de 27 de março de 2026. Estas medidas são o Contrato de Investimento para Arrendamento (CIA) e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), ambas com o objetivo de aumentar a oferta de habitação acessível.
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível destina-se a proprietários particulares e pequenas empresas do setor imobiliário. Este regime oferece isenção total de IRS ou IRC sobre rendimentos de arrendamento, desde que as rendas não ultrapassem 80% da mediana definida pelo INE para cada concelho e tipologia de imóvel. Comparado com o regime anterior, o RSAA elimina a necessidade de candidatura do arrendatário e reduz a burocracia, incluindo a remoção de seguros obrigatórios e limites de rendimento para inquilinos. Além disso, os prazos mínimos contratuais foram reduzidos de cinco para três anos para residências permanentes, tornando o processo muito mais simples.
Por outro lado, o Contrato de Investimento para Arrendamento é direcionado a promotores imobiliários e investidores institucionais, com uma duração de até 25 anos. Este contrato, celebrado com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), oferece benefícios fiscais em várias etapas. Os investidores podem beneficiar de isenção de IMT e IS na aquisição, IVA reduzido a 6% e restituição de até 50% do IVA em serviços técnicos durante a construção, além de isenção de IMI nos primeiros oito anos e AIMI a longo prazo. Contudo, é necessário que pelo menos 70% da área construída seja destinada a arrendamento habitacional a rendas moderadas.
Um dos principais pontos de preocupação para os investidores é a estabilidade do quadro jurídico. O CIA aborda esta questão com uma cláusula de reequilíbrio económico-financeiro, que protege os investidores caso o legislador altere as regras, como o congelamento de rendas ou a remoção de benefícios fiscais. No entanto, existem riscos associados, como a incerteza regulamentar e a morosidade institucional, que podem dificultar a saída do investimento, sujeita a autorização governamental.
Ambas as iniciativas visam aumentar a oferta de habitação acessível, atuando em segmentos de mercado que se complementam. A implementação eficaz destas medidas poderá resultar numa mudança estrutural no mercado de arrendamento em Portugal, desde que consigam mobilizar capital institucional e atrair proprietários com imóveis devolutos.
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Fonte: Sapo
