Os contribuintes que vendem uma casa herdada e desejam utilizar o valor obtido para amortizar o crédito da sua habitação própria e permanente devem estar atentos aos prazos estabelecidos pela lei. Recentemente, a Autoridade Tributária (AT) divulgou uma informação vinculativa que esclarece que a amortização do empréstimo deve ocorrer nos três meses seguintes à venda do imóvel. Amortizações realizadas antes da alienação não são consideradas para efeitos de isenção de mais-valias no IRS.
Este entendimento surgiu após o pedido de esclarecimento de uma contribuinte que, após herdar uma moradia com a irmã, decidiu vender o imóvel para liquidar o crédito à habitação da sua residência. No entanto, a contribuinte amortizou o crédito em junho de 2024, utilizando um novo empréstimo, e a venda da casa herdada só ocorreu em novembro do mesmo ano. A AT concluiu que, devido ao não cumprimento do prazo, não é possível deduzir o capital do empréstimo às mais-valias geradas pela venda.
A Lei Mais Habitação, aprovada pelo Governo de António Costa, introduziu um regime temporário que permite a isenção de IRS sobre as mais-valias obtidas na venda de imóveis, desde que o valor da venda seja utilizado para amortizar um crédito à habitação. Contudo, para beneficiar desta isenção, é necessário que o produto da venda seja aplicado na amortização do empréstimo e que esta ocorra no prazo de três meses após a venda. Este regime aplica-se apenas a transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
No caso em análise, a amortização do empréstimo foi feita seis meses antes da venda, o que levou a AT a concluir que os requisitos legais não foram cumpridos. A Autoridade Tributária também esclareceu que, mesmo que o contribuinte tenha contraído um novo empréstimo para liquidar o crédito à habitação antes da venda do imóvel herdado, não poderá beneficiar da isenção. A exclusão de tributação aplica-se apenas à amortização de créditos destinados à aquisição de habitação própria e permanente.
Além disso, o Código do IRS não permite a dedução da amortização de um empréstimo à habitação nas regras de apuramento das mais-valias imobiliárias. Apenas despesas específicas, como encargos de valorização do imóvel ou despesas inerentes à aquisição e alienação, podem ser consideradas para reduzir a tributação das mais-valias.
Em suma, o Fisco determina que não é possível a dedução do capital do empréstimo da habitação própria e permanente à mais-valia gerada pela venda de um imóvel herdado, tanto por falta de enquadramento legal como pelo incumprimento dos requisitos exigidos pela Lei Mais Habitação. Leia também: O que saber sobre a Lei Mais Habitação e as suas implicações.
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Fonte: ECO
