A Autoridade Tributária e Aduaneira publicou, no passado dia 23 de junho, o Ofício-circulado n.º 25116/2026, que estabelece as diretrizes para a aplicação da nova verba 2.42.1 da Lista I do Código do IVA. Esta alteração, introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, permite a aplicação de uma taxa reduzida de IVA a 6% nas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação. Esta medida é considerada uma das mais significativas iniciativas fiscais para estimular a oferta habitacional em Portugal.
O regime delineado é bastante claro: a taxa reduzida de 6% aplica-se a empreitadas de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente, com um limite de 660.982 euros, que corresponde ao teto do segundo escalão do IMT para 2026. Também se aplica ao arrendamento habitacional, desde que a renda mensal não ultrapasse os 2.300 euros. A diferença entre a taxa normal e a reduzida, que é de 17 pontos percentuais, pode ser crucial para a viabilidade de um projeto de construção.
Contudo, este benefício vem acompanhado de riscos. As condições para a sua aplicação são cumulativas e têm implicações futuras. Para que a taxa reduzida se mantenha, a escritura de venda deve ser realizada no prazo de 24 meses após a emissão da documentação de início de utilização, e deve ser mencionada a verba correspondente. No caso do arrendamento, o primeiro contrato deve iniciar dentro do mesmo prazo, o imóvel deve ser mantido arrendado por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos, e os contratos devem ser comunicados à Autoridade Tributária. Se alguma destas condições não for cumprida, o imposto deve ser regularizado, acrescido de juros, num período de controlo de quatro anos.
O cerne da questão reside no facto de que o promotor se beneficia do IVA a 6% com base em expectativas futuras. Se o mercado não responder como esperado, se a venda não ocorrer dentro do prazo estipulado, ou se a renda praticada ultrapassar os 2.300 euros, o benefício pode ser revogado retroativamente. Em suma, o Estado oferece um incentivo, mas, caso o projeto não se concretize, recupera o investimento com juros.
Adicionalmente, existem duas considerações importantes a ter em conta. Nos edifícios de uso misto, a taxa reduzida aplica-se apenas à parte das áreas que são elegíveis, o que requer uma gestão rigorosa da documentação e contabilidade desde o início da obra. Além disso, o regime é temporário, abrangendo operações urbanísticas iniciadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com a exigibilidade do imposto a partir de 1 de janeiro de 2026 e a sua caducidade prevista para 31 de dezembro de 2032.
Uma nota prática: para as empreitadas elegíveis cujo imposto se tornou exigível entre 1 de janeiro e 30 de junho de 2026, o ofício permite que os adquirentes recuperem a diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida na declaração periódica de julho ou do terceiro trimestre de 2026.
Em suma, o balanço do regime é positivo, pois ataca o custo de construção, um dos principais fatores da crise habitacional. Contudo, este benefício é contingente e deve ser considerado em conjunto com os riscos de regularização. É essencial que os contratos de empreitada e os contratos-promessa incluam cláusulas que abordem como será gerido esse risco entre as partes. Na habitação, tal como na lei, a diligência prévia tornou-se uma condição essencial.
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Fonte: Sapo
