Nos contratos-promessa de compra e venda (CPCV), é comum que as partes envolvidas definam um prazo para a celebração da escritura. Geralmente, a responsabilidade de convocar a escritura recai sobre o promitente-comprador. Contudo, o que acontece quando esse prazo termina e a escritura não é marcada?
É importante esclarecer que o simples facto de o prazo ter expirado não permite à outra parte reter o sinal ou exigir o sinal em dobro, dependendo de quem é responsável pela marcação. Para que isso ocorra, é necessário que exista um incumprimento definitivo do CPCV.
Se o prazo do CPCV terminou e não houve qualquer ação por parte do responsável pela marcação da escritura, pode não haver incumprimento definitivo, mas sim uma situação de mora. A mora refere-se a um atraso no cumprimento da obrigação, e para que a parte que está a cumprir possa reter o sinal ou exigir o sinal em dobro, é preciso enviar uma interpelação admonitória. Esta interpelação transforma a mora em incumprimento definitivo.
Mas o que deve incluir essa interpelação admonitória? É fundamental que contenha três elementos essenciais: uma interpelação para marcar a escritura, a fixação de um prazo suplementar perentório e uma advertência clara de que, caso a escritura não seja marcada dentro desse prazo, a obrigação será considerada definitivamente incumprida.
Após o envio da interpelação, se a parte que estava em mora não cumprir a obrigação de marcar a escritura, a outra parte pode então comunicar a resolução do CPCV, declarando que fará seu o sinal entregue ou exigindo o sinal em dobro, conforme a parte cumpridora seja o promitente-vendedor ou o promitente-comprador.
É crucial que a parte cumpridora não declare a resolução do CPCV sem antes enviar a interpelação admonitória. Se o fizer sem ter direito, poderá incorrer em incumprimento. Isso porque, ao comunicar a resolução, está a declarar que não irá cumprir o negócio. Se essa resolução não tiver fundamento, abre espaço para que a outra parte possa resolver o contrato e reter o sinal ou exigir o sinal em dobro.
A simples ultrapassagem do prazo contratual não é suficiente para justificar a resolução do CPCV. Muitas vezes, é necessário recorrer à interpelação admonitória para transformar a mora em incumprimento definitivo. Só depois desse passo é que a parte cumpridora pode agir com segurança jurídica, evitando riscos de inversão de posições e de perda de direitos.
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Fonte: Doutor Finanças
