A VICI Properties (NYSE: VICI) é uma empresa americana de investimento imobiliário — um REIT — especializada em ativos de entretenimento. Em termos práticos, a VICI compra casinos, hotéis e resorts e cobra renda aos operadores que os gerem. Não entra em contacto com uma única ficha de poker. Não lida com apostas. Simplesmente possui os edifícios.
É o maior REIT de entretenimento do mundo, faz parte do S&P 500 desde 2022 e detém alguns dos nomes mais icónicos de Las Vegas: o Caesars Palace, o MGM Grand e o Venetian Resort. Em 2025 apresentou receitas de 4.000 milhões de dólares e um dividend yield de 6,7%, com oito aumentos consecutivos do dividendo desde a abertura ao público em 2018.
Como nasceu a VICI Properties
A VICI não surgiu de um projeto ambicioso. Nasceu de uma falência. Em 2017, a Caesars Entertainment Operating Company atravessava um processo de insolvência e uma das formas de saldar as dívidas foi separar os ativos imobiliários do negócio de operação dos casinos. Foi assim que, a 6 de outubro de 2017, a VICI Properties foi constituída — os credores ficaram com o imobiliário e a Caesars continuou a operar como inquilina.
A empresa abriu ao público em fevereiro de 2018 com uma carteira inicial de 19 propriedades, todas arrendadas à Caesars. Desde então cresceu de forma agressiva através de aquisições e passou de um portfólio monocliente para um dos mais diversificados do setor do jogo.
Como funciona o modelo de negócio
O modelo da VICI assenta numa estrutura chamada triple-net lease (NNN), a favorita dos investidores de rendimento que querem dormir descansados. O mecanismo é simples:
O portfólio
No final de 2025 a VICI detinha 103 ativos experienciais distribuídos pelos EUA e Canadá — 63 propriedades de jogo e 40 ativos experienciais noutras categorias —, com mais de 130 milhões de metros quadrados, cerca de 66.000 quartos de hotel e mais de 700 restaurantes, bares e sportsbooks.
Os principais inquilinos são a Caesars Entertainment, a MGM Resorts International, a Penn Entertainment, a Century Casinos, a Hard Rock International e a JACK Entertainment, entre outros. Nenhum inquilino representa mais de 40% das receitas totais.
Os principais números de 2025
Para 2026, a VICI orientou o mercado para um AFFO entre 2.675 e 2.695 milhões de dólares (2,45 $ a 2,47 $ por ação diluída) — mais um ano de crescimento moderado mas consistente.
Desempenho da ação desde o IPO
A ação VICI estreou em fevereiro de 2018 a cerca de 12,5 dólares. O percurso desde então foi de valorização gradual, com dois períodos de maior contração: a pandemia de 2020 (onde chegou a cair para 7,8 $) e o ciclo de subida agressiva de taxas de juro entre 2022 e 2024, que penalizou todo o setor REIT. Atualmente a ação negoceia em torno dos 26 dólares.
| Ano | Fecho (USD) | Var. anual | Máx. anual | Mín. anual |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 12,52 $ | −3,62% | 14,57 $ | 11,41 $ |
| 2019 | 17,94 $ | +43,25% | 17,94 $ | 12,32 $ |
| 2020 | 19,02 $ | +6,01% | 19,76 $ | 7,86 $ |
| 2021 | 23,54 $ | +23,77% | 25,01 $ | 18,38 $ |
| 2022 | 26,60 $ | +13,01% | 28,48 $ | 20,93 $ |
| 2023 | 27,55 $ | +3,58% | 28,45 $ | 23,18 $ |
| 2024 | 26,70 $ | −3,07% | 30,31 $ | 23,80 $ |
| 2025 | 27,21 $ | +1,90% | 31,87 $ | 25,79 $ |
| 2026 (YTD) | 26,31 $ | −3,32% | 29,38 $ | 25,93 $ |
Olhando para estes números com honestidade, a valorização do preço da ação da VICI não é o seu ponto mais forte. Quem comprou no IPO e manteve até hoje fez cerca de +110% em valorização em 8 anos — bastante abaixo do S&P 500 no mesmo período. Mas o argumento da VICI nunca foi a valorização do capital. É o rendimento: ao incluir os dividendos recebidos ao longo do tempo, o retorno total é consideravelmente mais competitivo.
Dividendos — o argumento central
A VICI anunciou em 2025 o seu oitavo aumento consecutivo do dividendo anual. Desde que abriu ao público em 2018, nunca cortou nem congelou o dividendo — nem durante a pandemia, quando os casinos estiveram fechados durante semanas. O dividendo cresceu a uma taxa média anual de cerca de 8,5% — muito acima da inflação média do período.
Ao preço atual, o dividendo trimestral de 0,45 $ por ação representa um yield anual de aproximadamente 6,7%. Para um investidor português, os dividendos de ações americanas ficam sujeitos a uma retenção na fonte nos EUA, reduzida para 15% mediante entrega do formulário W-8BEN. Consulta sempre um contabilista para a tua situação específica.
Riscos a considerar antes de investir
Concentração em Las Vegas. Uma parte relevante das receitas continua dependente do Las Vegas Strip. Uma crise económica local, um desastre ou uma alteração regulatória no Nevada poderia ter impacto desproporcional.
Dependência de grandes inquilinos. Embora a diversificação tenha melhorado, a Caesars continua a ser o maior inquilino. Uma eventual dificuldade financeira grave — como a falência que deu origem à própria VICI em 2017 — é sempre um risco a considerar.
Sensibilidade às taxas de juro. Os REITs são notoriamente sensíveis ao ciclo de taxas. Quando as taxas sobem, as obrigações ficam mais atrativas e o preço das ações REIT cai — foi exatamente o que aconteceu entre 2022 e 2024. Num ciclo de descida gradual de taxas, a VICI tende a beneficiar.
Risco regulatório. A VICI não opera casinos, mas qualquer alteração profunda nas leis de jogo nos EUA poderia afetar os inquilinos e indiretamente a sua capacidade de pagar as rendas.
Perguntas frequentes
A VICI Properties é um bom investimento para quem quer rendimento?
Para perfis orientados para rendimento passivo, a VICI é uma das opções mais sólidas do mercado americano. Com yield acima de 6,7%, dividendos crescentes há oito anos consecutivos e contratos de arrendamento de longa duração, encaixa bem numa carteira de rendimento. Não é o ativo certo para quem procura crescimento acelerado do capital.
Como posso comprar ações VICI em Portugal?
A ação VICI está cotada na NYSE (Bolsa de Nova Iorque) sob o ticker VICI. Pode ser comprada através de qualquer corretora online com acesso ao mercado americano — Interactive Brokers, DEGIRO, eToro, Trading212, entre outras. Preenche sempre o formulário W-8BEN junto da corretora para reduzir a retenção norte-americana de 30% para 15%.
A VICI sofreu durante a pandemia de 2020?
O preço da ação chegou a cair para 7,86 $ em março de 2020. No entanto, a VICI não cortou os dividendos — os contratos triple-net obrigam os inquilinos a continuar a pagar mesmo com o negócio encerrado. Uma demonstração clara da resiliência do modelo.
O que é o AFFO e porque importa mais do que o lucro líquido?
O AFFO (Adjusted Funds From Operations) é a métrica-padrão para avaliar REITs. O lucro líquido é distorcido pelas amortizações contabilísticas dos imóveis (elevadas, mas sem saída real de caixa). O AFFO elimina esses efeitos e mostra o fluxo de caixa disponível para distribuir — é o indicador mais relevante para avaliar a sustentabilidade dos dividendos.
Qual é a diferença entre um REIT e uma ação normal?
Um REIT é obrigado por lei a investir em imobiliário e a distribuir pelo menos 90% do lucro tributável em dividendos. É estruturalmente um veículo de rendimento, ao contrário de uma empresa tecnológica que pode reinvestir todos os lucros. Isso torna-o mais previsível para quem procura rendimento recorrente.